چین در حال بررسی ممنوعیت پیش‌فروش خانه‌ها است و از توسعه‌دهندگان می‌خواهد که تنها املاک کامل را بفروشند. این اقدام بخشی از “مدل جدید” پیشنهاد شده برای توسعه املاک توسط دولت مرکزی است که جزئیات آن هنوز در حال کار است. این قانون بالقوه فقط به فروش‌های آینده زمین قابل اجرا خواهد بود و مسکن عمومی را شامل نمی‌شود و به دولت‌های محلی انعطاف‌پذیری برای پیاده‌سازی آن می‌دهد. این تصمیم هدفش کاهش اختلالات در عرضه مسکن و جلوگیری از کاهش بیشتر قیمت‌ها، به‌خصوص در شهرهای کوچک با افت‌های شدیدتر است. نظام پیش‌فروش در چین منجر به عرضه زیاد مسکن و بدهی توسعه‌دهندگان شده و موجب پروژه‌های نیمه‌کاره و عدم پرداخت وام‌ها شده است. در سال ۲۰۲۱، حدود ۹۰ درصد خانه‌ها پیش‌فروش شده بودند که این مقدار در سال ۲۰۲۳ به ۷۴ درصد کاهش یافته است، با این حال توسعه‌دهندگان هنوز به شدت به پیش‌پرداخت‌ها برای تأمین نقدینگی وابسته‌اند. برخی از تحلیلگران هشدار می‌دهند که این ممنوعیت ممکن است مشکلات تأمین مالی را بدتر کرده، خرید زمین را کند کند و تأثیر منفی بر ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری داشته باشد. دولت متعهد شده است که مکانیزم‌های مالی حمایتی برای این مدل جدید را تسریع کند، هرچند جزئیات هنوز مشخص نیست. داده‌های آوریل نشان داد که فروش خانه‌های جدید توسط توسعه‌دهندگان برتر ۸.۷ درصد نسبت به سال گذشته کاهش داشته است و این نیاز به اصلاح را با توجه به تقاضای ضعیف و تعرفه‌های ایالات متحده نشان می‌دهد. بیش از ۳۰ شهر آزمایش‌هایی برای فروش خانه‌های کامل آغاز کرده‌اند و برنامه‌هایی برای ترویج آن در سراسر کشور تا سال ۲۰۲۵ وجود دارد. آنچه که تاکنون دیده‌ایم، نشانه‌ای واضح است که مقامات در حال تغییر مسیر فروش سنتی املاک مسکونی قبل از ساخت آن هستند- سیستمی که سال‌ها یک شکوفایی عظیم در توسعه را ایجاد کرده بود اما در نهایت به ترک‌های عمیق در این بخش کمک کرد. تصمیم به تغییر نحوه خرید و فروش املاک یک تنظیم ظاهری نیست. در عوض، این یک کالیبراسیون است که می‌تواند نحوه دسترسی توسعه‌دهندگان به منابع مالی، نحوه مدیریت رشد شهرها و نحوه ارزیابی ارزش توسط خریداران را به طور بنیادی تغییر دهد. پیشنهاد هنوز یک دستور بالادستی نیست. در عوض، این فضای کافی را برای مقامات محلی فراهم می‌کند تا نحوه و زمان اعمال آن را در حوزه‌های خود تعیین کنند. این انعطاف‌پذیری اجازه می‌دهد دولت‌ها پیاده‌سازی را بر اساس علاقه محلی به خانه‌های جدید و وضعیت مالی توسعه‌دهندگان در منطقه تنظیم کنند. این همچنین محدودیت اختلال فوری را ایجاد می‌کند، هرچند انتظار می‌رود که این مدل، پس از آزمایش در شهرهای کوچک‌تر یا پایلوت، به طور گسترده‌تری گسترش یابد. تحلیل وی- این که این محدودیت شدیدتر ممکن است تنش تأمین مالی را عمیق‌تر کند و خرید زمین‌های جدید را به تأخیر بیندازد- به وسیله این واقعیت تأیید می‌شود که بخش بزرگی از پروژه‌ها هنوز به مکانیسم پیش‌فروش به عنوان یک وسیله حیاتی نقدینگی وابسته‌اند. نگرانی این نیست که آیا شرکت‌ها با چالش روبرو می‌شوند؛ بلکه این است که چند نفر ذخایر کافی یا سرمایه در دسترس برای پر کردن شکاف نقدینگی خواهند داشت هنگامی که پیش‌فروش‌ها بیشتر کاهش یافته یا در مرحله خرید حذف شوند. تأثیر گسترده‌تری را در نظر بگیریم. برای یکی، الزام به تکمیل خانه‌ها قبل از فروش توسعه‌دهندگان را به مدل‌هایی سنگین‌تر از نظر موجودی می‌کشاند. به جای جمع‌آوری سپرده‌ها در مراحل اولیه توسعه، آن‌ها بارهای مالی خاصی را برای مدت طولانی‌تر تحمل می‌کنند و امیدوارند خریداران آینده به وجود آیند. این به ناچار بازیگران کوچکتر یا ضعیف‌تر که ترازنامه لازم برای مواجهه با درآمدهای تأخیری را ندارند، حذف می‌کند. این اقدام می‌تواند ثبات بیشتری برای خریداران فراهم کند، با توجه به این که نگرانی از ناپدید شدن خانه‌های نیمه‌کاره به وضعیت شهرهای ارواح در استان‌های کلیدی ناپدید نشده است. با این حال، تقاضای خرید هنوز سرد است و ارقام آوریل به وضوح به این باد مخالف اشاره می‌کند. افت نزدیک به ۹ درصدی فروش خانه‌های جدید نه تنها یک حاشیه خطاست؛ بلکه با reluctance گسترده‌تر در میان خانواده‌ها برای سرمایه‌گذاری مجدد، خرید در نیمه پروژه، یا اعتماد به شرایط تحویل مطابقت دارد. با این حال، احساس سرمایه‌گذاری دیگر تنها تحت تأثیر تخفیف قیمت‌ها یا مشوق‌ها نیست، بلکه بیشتر منعکس‌کننده اعتماد به نفس و ارزش بلندمدت است. این زمانی است که باید در زمان‌بندی خود خاص باشیم. بیش از ۳۰ شهرداری در حال آزمایش معاملات خانه‌های کامل هستند و برنامه‌ای برای گسترش این در سطح کشور ایجاد می‌کند که یک جدول زمانی ایجاد می‌کند- که احتمالاً به پایان سال آینده خواهد رسید- که اکنون بر هر قرارداد، سرمایه‌گذاری یا موقعیت دارای اهرم تأثیر می‌گذارد. مکانیزم‌های تأمین مالی که توسط مرکز تسریع می‌شوند ممکن است تسکین موقتی ارائه دهند، اما بدون وضوح در مورد نحوه پیاده‌سازی، فرضیات در مورد حمایت‌های دولتی نیاز به بررسی انتقادی دارند. زمانی که کانال‌های تأمین مالی تنگ می‌شوند و خرید زمین به طور همزمان کاهش می‌یابد، توسعه‌دهندگان تغییر مسیر می‌دهند. این تغییر معمولاً شامل تأخیر در شروع‌های جدید، تعدیل مدل‌های قیمت‌گذاری و واگذاری دارایی‌ها برای حفظ پرداخت‌پذیری است- الگویی آشنا از دوره‌های قبلی. بنابراین، ما انتظار کاهش نوسانات در ورودی‌های ساخت‌وساز در کوتاه‌مدت را داریم، با گسترش ریسک در ابزارهای بدهی محلی. آنچه اکنون مهم است این است که سیاست چقدر عمیق در سه‌ماهه آینده نفوذ خواهد کرد و رفتار شرکت‌کنندگان قبل از آن مهلت چگونه سازگار خواهد شد. ما باید انتظار داشته باشیم که موقعیت‌ها به سرعت تغییر کند اگر شهرهای بیشتری به گروه آزمایش بپیوندند. به‌ویژه با توجه به اینکه چگونه توسعه‌دهندگان املاک در گذشته پس از تغییرات مشهود در الگوهای تأمین مالی، به سرعت برنامه‌ها و جریان‌های سرمایه‌گذاری خود را تنظیم کرده‌اند. احساسات در معیارهای مرتبط با سهام و درآمد ثابت متصل به بانک‌های زمین ممکن است شاهد اصلاحات مختصری باشند، به‌ویژه در جایی که دارایی‌های در نظر گرفته شده در مناطقی هستند که احتمالاً مدل تحویل کامل را زودتر آزمایش می‌کنند. هیچ‌کس هنوز قطعیتی را قیمت‌گذاری نمی‌کند؛ بلکه، ما در حال تماشای تغییرات الگو هستیم. هزینه‌های ورودی، پوشش بهره و حق امتیاز زمین اکنون اهمیت زیادی دارد، نه ثانوی. اکنون تجارت را شروع کنید – برای ایجاد حساب VT Markets زنده خود اینجا را کلیک کنید