شاخص قیمت مسکن آمریکا (Housing Price Index؛ شاخصی که تغییرات قیمت خانه‌ها را اندازه می‌گیرد) در ماه مارس نسبت به ماه قبل ۰.۱٪ افزایش یافت و دقیقاً مطابق پیش‌بینی بازار بود. این گزارش نشان می‌دهد سرعت رشد قیمت‌ها در این دوره ثابت بوده و افزایش ماهانه نیز همان چیزی است که انتظار می‌رفت.

این داده‌ها تصویر کلی‌تری را تکمیل می‌کند که بازار مسکن آمریکا در آستانه بهار با شتابی کنترل‌شده وارد فصل جدید شده است. با رشد ۰.۱٪ شاخص، شرایط قیمت‌گذاری محکم اما محدود به نظر می‌رسد و برای مارس فاصله معناداری با برآورد اجماعی بازار ندارد.

کاهش داغی بازار مسکن و پیامدها برای فدرال رزرو

ثبت شاخص قیمت مسکن مارس دقیقاً مطابق انتظار، تأیید می‌کند بازار در حال خنک‌شدن است، نه سقوط. نبود غافلگیری، نوسان کوتاه‌مدت را کم می‌کند و نشان می‌دهد روند کندتر شدن رشد اکنون تثبیت شده است. این را نشانه‌ای می‌دانیم که افزایش‌های قبلی نرخ بهره توسط فدرال رزرو اثر خود را گذاشته است.

وقتی بازار مسکن کند می‌شود، یکی از محرک‌های مهم تورم (افزایش عمومی قیمت‌ها) هم ضعیف‌تر می‌شود. این به بانک مرکزی دلیل بیشتری می‌دهد که فعلاً نرخ‌ها را بدون تغییر نگه دارد و به افزایش بیشتر فکر نکند. به نظر ما این موضوع سقفی برای رشد نرخ‌های بهره بلندمدت در ماه‌های پیش رو ایجاد می‌کند.

بنابراین، به سراغ قراردادهای اختیار معامله (Options؛ ابزاری که حق خرید/فروش در قیمت مشخص را می‌دهد) روی قراردادهای آتی اوراق خزانه‌داری (Treasury note futures؛ قراردادهایی روی اوراق بدهی دولت آمریکا) می‌رویم که از ثابت ماندن یا کمی کاهش یافتن بازدهی (Yield؛ نرخ بازده اوراق) سود می‌برند. ممکن است بازار احتمال کاهش نرخ بهره تا پایان سال را بالاتر قیمت‌گذاری کند. این یعنی چیدن موقعیت‌هایی با فرض فدرال رزرو کمتر «انقباضی/سخت‌گیر» (Hawkish؛ طرفدار نرخ‌های بالاتر) منطقی‌تر است.

جایگیری سرمایه‌گذاران و اثر بر بخش‌ها

این نگاه با داده‌های اخیر تقویت می‌شود: نرخ وام مسکن ثابت ۳۰ساله همچنان نزدیک ۶.۹٪ و بالا مانده که مستقیم قدرت خرید متقاضیان را محدود می‌کند. همچنین مجوزهای ساخت‌وساز (Building permits؛ مجوزهای رسمی برای شروع ساخت) در آوریل نسبت به ماه قبل ۳٪ کاهش یافت؛ یعنی سازندگان هم انتظار تقاضای ضعیف‌تر دارند. ما مشتقات (Derivatives؛ ابزارهای مالی وابسته به قیمت دارایی پایه مثل اختیار معامله و آتی) روی ETFهای سازندگان مسکن مثل XHB را برای نشانه‌های ضعف دنبال می‌کنیم.

هم‌راستا بودن داده مسکن با انتظار بازار، از فروش نوسان (Selling volatility؛ گرفتن موقعیت‌هایی که از آرامش بازار سود می‌برند) حمایت می‌کند، چون احتمال شوک بزرگ اقتصادی در کوتاه‌مدت کمتر می‌شود. با توجه به اینکه شاخص VIX (شاخص ترس؛ سنجه نوسان مورد انتظار بازار سهام آمریکا) حدود ۱۳ معامله می‌شود و پایین‌تر از میانگین تاریخی است، فروش «استرنگل» (Strangle؛ هم‌زمان فروش اختیار خرید و اختیار فروش در قیمت‌های اعمال متفاوت) روی ETFهای حساس به نرخ بهره جذاب به نظر می‌رسد. این روش وقتی سود می‌دهد که بازار در محدوده و بدون روند شدید بماند.

در مورد بانک‌های منطقه‌ای هم محتاط هستیم، چون کند شدن بازار مسکن یعنی کاهش صدور وام مسکن و کندتر شدن رشد تسهیلات. ممکن است برای پوشش ریسک (Hedge؛ کاهش ریسک با گرفتن موقعیت جبرانی) به سراغ خرید اختیار فروش (Put options؛ ابزاری برای سود بردن از افت قیمت یا بیمه کردن سبد) روی ETFهایی مثل KRE برویم. فشار بر حاشیه سود خالص بهره (Net interest margin؛ اختلاف درآمد بهره دریافتی و هزینه بهره پرداختی نسبت به دارایی‌های بهره‌زا) احتمالاً تا تابستان ادامه دارد.