فروش خانههای نوساز آمریکا در ماه آوریل افزایش یافت و بالاتر از انتظار بازار قرار گرفت. پیشبینی اجماع ۰٫۶۷ میلیون بود، اما رقم اعلامشده ۶۲۲ هزار واحد گزارش شد؛ یعنی نتیجه ماهانه (مقایسه با ماه قبل) قویتر از تصور اولیه بازار.
این گزارش به مجموعه تازه دادههای بازار مسکن آمریکا اضافه میشود و در ارزیابی «تقاضای مسکن» و «شتاب کلی اقتصاد» اثر میگذارد. بازارها بررسی میکنند آیا این بهتر بودن نسبت به پیشبینیها در ماههای آینده هم ادامه دارد یا نه؛ بهخصوص چون نرخها، وضعیت عرضه و توان خرید خانوارها همچنان رفتار بازار را شکل میدهند.
ضعف بخش مسکن و پیامدها برای سیاست فدرال رزرو
گزارش فروش خانههای نوساز در آوریل برخلاف انتظار ضعیف بود و با نرخ سالانهشده ۶۲۲ هزار واحد منتشر شد، در حالیکه انتظار ۶۷۰ هزار واحد بود. «نرخ سالانهشده» یعنی عدد ماهانه را طوری تبدیل میکنند که اگر همان روند یک سال ادامه پیدا کند، معادل سالانهاش این مقدار میشود. این اختلاف نشان میدهد نرخ بالای وام مسکن فشار سنگینی به تقاضای مصرفکننده وارد کرده است؛ طبق دادههای فِردیمَک (Freddie Mac) نرخ وام مسکن دوباره به بالای ۷٪ برگشته است. این را نخستین نشانه ملموس از سرد شدن بازاری میدانیم که تا اینجا مقاومتر از انتظار ظاهر شده بود.
این ضعف در مسکن میتواند انتظارات بازار از سیاست «فدرال رزرو» (بانک مرکزی آمریکا) را تغییر دهد. پیش از این گزارش، قیمتگذاری «قراردادهای آتی نرخ بهره فدرال» (fed funds futures؛ ابزارهایی که نشان میدهند بازار احتمال تغییر نرخ بهره را چگونه میبیند) حاکی از احتمال ۴۵٪ برای کاهش نرخ بهره تا نشست سپتامبر ۲۰۲۶ بود. به نظر ما این داده جدید میتواند احتمال کاهش نرخ را بالاتر ببرد، چون نشان میدهد سیاست فعلی فدرال رزرو در حال اثرگذاری است؛ در نتیجه ممکن است فرصتهایی در «ابزارهای مشتقه نرخ بهره» ایجاد شود (مشتقه یعنی قراردادی که قیمتش از یک دارایی یا نرخ دیگر مشتق میشود).
چیدمان سرمایهگذاری و چشمانداز بخشها
در واکنش، به دنبال موقعیتگیری برای کاهش نرخهای بلندمدت هستیم. این یعنی خرید «اختیار خرید» (call option؛ قراردادی که حق خرید را با قیمت مشخص تا زمان مشخص میدهد) روی صندوقهای قابل معامله (ETF) اوراق خزانه با «سررسید بلندتر» یا گرفتن موقعیت خرید در «قرارداد آتی اوراق خزانه ۱۰ساله آمریکا» (ZN؛ قرارداد استاندارد معاملهپذیر روی اوراق خزانه ۱۰ساله). اگر بازار به این نتیجه برسد که فدرال رزرو نرمتر عمل میکند، این موقعیتها از کاهش «بازدهی» (yield؛ نرخ سود مؤثر اوراق در بازار) منتفع میشوند، چون معمولاً با افت بازدهی، قیمت اوراق بالا میرود.
همزمان، نسبت به بخش خانهسازی دید منفی پیدا کردهایم؛ بخشی که از ابتدای سال عملکرد خوبی داشته است. قصد داریم «اختیار فروش» (put option؛ قراردادی که حق فروش را با قیمت مشخص تا زمان مشخص میدهد) روی ETFهای این بخش مثل ITB یا XHB بخریم تا در صورت افت احتمالی سود بگیریم. این رویکرد پشتوانه تاریخی هم دارد: در دورههای گذشته، ضعیفدرآمدن پیدرپی آمار فروش خانههای نوساز اغلب برای چند فصل علامت نزدیک شدن به سقف قیمت سهام شرکتهای خانهساز بوده است.
این موضوع برای اقتصاد بزرگتر هم هشداردهنده است و میتواند به افزایش نوسانهای رفتوبرگشتی بازار منجر شود. با توجه به اینکه شاخص VIX (شاخص نوسان مورد انتظار بازار سهام آمریکا، که به «شاخص ترس» هم معروف است) اکنون در سطح نسبتاً پایین ۱۴ قرار دارد، این شرایط را زمان کمهزینهتری برای خرید پوشش ریسک میدانیم. بنابراین «اختیار خرید VIX» را بهعنوان پوشش ریسک (hedge؛ کاهش ریسک سبد با گرفتن موقعیت جبرانی) اضافه میکنیم تا اگر با تشدید ضعف مسکن، نوسان بازار جهش کرد، از سبد محافظت شود.
