درخواستهای وام مسکن MBA در آمریکا در هفته منتهی به ۲۲ مه به منفی ۸.۵٪ رسید؛ در حالیکه در دوره قبل منفی ۲.۳٪ بود. این عدد نشان میدهد تقاضای کلی وام مسکن، طبق نظرسنجی MBA، در مقیاس هفتگی افت شدیدتری داشته است.
فشار در بازار مسکن و پیامدهای سیاستی
سقوط درخواستهای وام مسکن تا منفی ۸.۵٪ نشانه مهمی از فشار در بخش مسکن است. با توجه به اینکه میانگین نرخ وام مسکن ثابت ۳۰ساله (نرخی که در کل دوره وام تغییر نمیکند) اخیراً نزدیک ۷.۱٪ بوده، این داده نشان میدهد تقاضای خریداران و همچنین تقاضای «بازپرداخت مجدد/ریفاینانس» (یعنی گرفتن وام جدید با شرایط تازه برای جایگزینی وام قبلی، معمولاً برای کاهش نرخ یا قسط) در هزینههای فعلی وامگیری در حال خشک شدن است. این را بهعنوان «شاخص پیشنگر» (علامتی که معمولاً زودتر از سایر دادهها جهت آینده اقتصاد را نشان میدهد) میبینیم که نشان میدهد سیاست پولی سختگیرانه فدرال رزرو (یعنی نگه داشتن نرخ بهره بالا برای مهار تورم) اثر قابلتوجهی گذاشته و ممکن است اثر آن با تأخیر کاملتر دیده شود.
با این کندی، احتمال دارد فدرال رزرو در ماههای آینده ناچار شود لحن «انبساطیتر/ملایمتر» (دویش؛ یعنی کمتر متمایل به افزایش نرخ و بیشتر آماده کاهش نرخ) اتخاذ کند. در نتیجه، «ابزارهای مشتقه» (قراردادهای مالی که ارزششان از قیمتِ یک دارایی یا نرخ—مثل نرخ بهره—میآید) مرتبط با نرخ بهره برای ما جذابتر میشود. ما به گرفتن «موقعیت خرید/لانگ» (سود بردن از رشد قیمت) در «قراردادهای آتی» (فیوچرز؛ توافق خرید/فروش در آینده با قیمت مشخص) روی اوراق خزانهداری نگاه میکنیم، چون اگر بازار کاهش نرخهای آینده را جدیتر قیمتگذاری کند، قیمت این قراردادها معمولاً بالا میرود.
اثر بر بازار و چینش استراتژی
این ضعف در مسکن مستقیماً روی سهام اثر میگذارد، بهخصوص شرکتهای سازنده مسکن و بانکهایی که «پرتفوی بزرگ وام مسکن» (سبد بزرگی از وامهای مسکن در ترازنامه) دارند. ما به خرید «اختیار فروش/پوت» (قراردادی که با افت قیمت دارایی میتواند سود بدهد یا برای پوشش ریسک استفاده شود) روی ETFهای مرتبط با سازندگان مسکن، مثل XHB، فکر میکنیم تا در برابر افت احتمالی آن بخش پوشش ریسک بگیریم یا از نزول آن سود ببریم. ایده اصلی این است که کاهش تقاضا در نهایت میتواند به درآمد شرکتها و قیمت سهام صنایع مرتبط با مسکن ضربه بزند.
از نظر تاریخی، بدتر شدن سریع بازار مسکن—مانند آنچه در ۲۰۰۶ دیده شد—اغلب پیشدرآمد ضعف گستردهتر اقتصادی بوده است. تداوم تضعیف دادههای مسکن در کنار «تورم هسته» (تورم بدون اقلام پرنوسان مثل غذا و انرژی) که آخرین بار ۳.۵٪ ثبت شد، عدمقطعیت را بالا میبرد. بنابراین، منطقی میدانیم «در معرض نوسان» بیشتر قرار بگیریم؛ مثلاً از طریق «قراردادهای آتی یا اختیار» روی VIX (شاخص نوسان مورد انتظار بازار سهام آمریکا که به آن شاخص ترس هم میگویند).
